El borrador remitido a la comisión de subsecretarios señala también que el precio de la vivienda en cinco años deberá superar en cinco puntos el IPC autonómico
Poco a poco se van conociendo los detalles de lo que será uno de los instrumentos fundamentales de la futura ley estatal de vivienda: las áreas tensionadas de precios. En esas zonas, que se declararán a solicitud de las comunidades autónomas, todos los caseros estarán obligados a congelar las rentas de alquiler si el inquilino lo solicita. Y las empresas propietarias de más de diez viviendas incluso deberán bajar el precio hasta el máximo que establezca un índice oficial. Pero, ¿cómo se determinará si en una zona los alquileres han escalado hasta un nivel por encima de lo que se considera razonable? El borrador remitido por el Ejecutivo a la comisión de subsecretarios de este jueves, al que ha tenido acceso la Cadena Ser, confirma que esa definición se basará en un doble requisito que tiene que ver tanto con el aumento de los importes de la vivienda como con el esfuerzo que realizan las familias arrendatarias.
El Gobierno establece como criterio que los gastos medios de los hogares en vivienda —lo que incluye la renta de alquiler y otros gastos de suministros— superen el 30% de los ingresos medios por hogar. Así, las comunidades autónomas deberán justificar que esa circunstancia se produzca en una determinada área. En principio no existe un área geográfica predeterminada, puede ser desde un barrio hasta un municipio entero, pero el procedimiento siempre partirá de la Administración autonómica. Este hecho apunta a que en una gran parte de España no se podrían definir este tipo de áreas, si el PP mantiene como ha dicho su negativa a aplicar regulaciones de alquiler en los territorios donde gobierna (en la actualidad en cinco comunidades, además de Ceuta).
El segundo requisito que recoge el borrador es que los precios de vivienda hayan escalado en la zona muy por encima de lo que han crecido los precios.
Concretamente, se pedirá que en cinco años los importes de la vivienda hayan subido al menos cinco puntos por encima de lo que lo ha hecho el IPC autonómico. Es decir, que si en una comunidad la inflación acumulada en cinco años ha sido por ejemplo del 5%, considerará posible zona tensionada si han subido más del 10%.
Fuentes del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana señalan que, conforme planteó en un primer momento el Ejecutivo, deberán coincidir ambas circunstancias para justificar la declaración de área tensionada. En cualquier caso, fuentes del Gobierno señalan que lo remitido a la comisión de subsecretarios, una reunión que tiene por objeto preparar el siguiente Consejo de Ministros, es un borrador inicial sobre el que todavía se están cerrando flecos. Y queda claro que, salvo contratiempo de última hora, la intención es aprobar el borrador de la futura norma el próximo martes para iniciar así su trámite parlamentario.
El borrador también señala algunas de las consecuencias que tendrá la declaración de un área tensionada de precios, un paso que se dará en una comisión como mínimo bilateral (aunque podrían sumarse también los Ayuntamientos) entre el Gobierno y la comunidad autónoma. Superado ese trámite, en la zona se aplicará una congelación de las rentas de alquiler. En los detalles que se conocen hasta ahora de la ley, el inquilino podrá solicitar, si se le va a acabar el contrato, que se le prorrogue en las mismas condiciones durante el tiempo en que persista la declaración de área tensionada (inicialmente esta se hará por tres años). En ese periodo el pago mensual del alquiler solo subirá lo que marque el IPC anual, la figura que habitualmente se usa para actualizar los contratos.
Una posibilidad que contempla el borrador remitido a la comisión es que además, en caso de cambio de inquilino por finalización de contrato, la subida se limite a un 10% y siempre que se justifique que se han realizado mejoras en la vivienda. Para los grandes caseros que sean empresas, definidos como aquellos con más de 10 viviendas, lo que se establecerá será un control de precios, que con base en un índice oficial no podrán rebasar una determinada cuantía. Los alquileres que estén por encima de ese límite, deberán ser rebajados.
La nueva ley de vivienda prohibirá que las administraciones vendan sus pisos sociales
La norma blindará la enajenación de parques públicos de arrendamiento, como las que en su día protagonizaron la Comunidad y el Ayuntamiento de Madrid
La futura ley de vivienda acordada por el Gobierno de coalición se propone evitar casos de enajenación de viviendas protegidas como los que, en el pasado, llevaron a cabo administraciones como la Comunidad o el Ayuntamiento de Madrid. La idea, básicamente, es que la vivienda de protección oficial (conocida genéricamente como VPO, aunque cada comunidad tiene su propia tipología) quede sujeta a ese régimen de manera permanente, salvo en supuestos muy tasados. Como se trata de una competencia autonómica, la norma contemplará “las salvedades que excepcionalmente pueda prever la normativa autonómica en caso de que exista causa justificada”, según han indicado fuentes de Unidas Podemos.
Pero en todo caso, la calificación “como mínimo deberá ser de 30 años”.
Esos plazos se aplicarán a supuestos de VPO en venta, en los que algunas comunidades, como Madrid o Andalucía, prevén regímenes más cortos. En algunos casos, transcurridos 10 años desde la compra de una vivienda protegida, el propietario puede pedir su descalificación y venderla en el mercado libre. Este efecto, que en España ha sucedido inexorablemente en las últimas décadas, es la causa según algunos expertos del escaso parque social del país en comparación con otros vecinos europeos, pese a que durante muchos años se han dedicado en los Presupuestos cantidades considerables de dinero para subvencionar la compra de casas.
Pero la intención del Gobierno, y así lo expresa la ley en otros apartados, es enfocar la VPO hacia el alquiler. Al menos la mitad de las nuevas promociones protegidas deberán tener como fin el arrendamiento social o asequible. Y esas casas gozarán a perpetuidad del estatus de protección para que se puedan atender las necesidades de quienes no pueden pagar los precios del mercado libre. “La futura ley evitará que vuelvan a repetirse operaciones de venta del parque público de vivienda a fondos de inversión que se produjeron en el pasado por parte de algunas administraciones territoriales”, indican fuentes socialistas del Gobierno. Las más sonoras fueron las que protagonizaron el Ayuntamiento de Madrid y la Comunidad de Madrid, esta última derogada a la postre en los tribunales. En un contexto de estrecheces financieras de la Gran Recesión, vendieron miles de viviendas de alquiler protegido para obtener recaudación. Pero años después, como les ha sucedido a otros consistorios y comunidades, no son capaces de atender la larga lista de demandantes de vivienda social.
La idea, en definitiva, es establecer una “estricta regulación de los parques públicos” para dejar clara su finalidad de “contribuir al buen funcionamiento del mercado” y “facilitar el acceso a una vivienda a los sectores de la población con mayores dificultades de acceso”, destacan las mismas fuentes.
El articulado de la ley protegerá también las recalificaciones de suelo de reserva destinado a VPO. Modificar ese uso quedará acotado a “los casos excepcionales en los que el instrumento de ordenación urbanística justifique la innecesariedad de este tipo de viviendas o la imposibilidad sobrevenida de dicho destino”. Es decir, que un ayuntamiento debería, por ejemplo, argumentar por qué renuncia a esas viviendas protegidas.
Por último, la norma también intentará limitar los supuestos en los que un comprador particular de vivienda protegida puede vender o alquilar la misma antes de su descalificación. Concretamente marcará que dicha venta se efectúe de manera preferente a otro solicitante de VPO que conste en los registros autonómicos y municipales. También que el precio fijado no puede superar el máximo que se haya establecido.
Además, se reforzará el derecho de tanteo y retracto de la Administración en estas operaciones. Como el propietario de una vivienda protegida debe pedir permiso para venderla, durante ese plazo la administración pertinente podrá decidir que se queda con la casa, pagando la suma correspondiente. La vía de reservarse derechos de tanteo y retracto sobre ciertas operaciones inmobiliarias ha sido explorada ya, por ejemplo, por la Comunidad Valenciana para revitalizar su parque público de viviendas.
Ni el talento, ni la genialidad o la educación van a guiarte por el camino de la fortuna. La Persistencia y La Determinación; SI #Gregoriff Redes Sociales @Gregoriff 
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