馃洃 NUEVA Ley de la Vivienda馃洃 En Espa帽a馃嚜馃嚫 Principales Caracter铆sticas; L铆mites al precio del alquiler, Protecci贸n contra desahucios y Nueva Definici贸n de GRAN TENEDOR #Espa帽a #Vivienda #Alquiler #Renta #Gregoriff #UnaAlternativa1 #Desahucios #Realidad #Actualidad

El Congreso aprueba la norma, que finalmente sale adelante sin los topes al alquiler tur铆stico que hab铆a propuesto Podemos

Vista de los carteles de alquiler en un piso de Madrid.

La nueva Ley de Vivienda, que el Congreso ha aprobado este jueves con 176 votos a favor, 167 en contra y una abstenci贸n, incluye nuevos conceptos que hasta ahora no hab铆an formado parte de ninguna normativa, como la regulaci贸n de los precios del alquiler de zonas tensionadas, una nueva definici贸n de la figura de los grandes propietarios y la creaci贸n de un 铆ndice de referencia que determinar谩 las rentas que se pagan por los pisos. Tambi茅n se ha elevado la protecci贸n en torno a los desahucios de personas en situaciones de vulnerabilidad y una relajaci贸n de los requisitos para que la administraci贸n pueda declarar una zona de mercado tensionado.

El texto, que ha estado bloqueado m谩s de un a帽o en el tr谩mite parlamentario, tambi茅n contempla un distinto reparto de los gastos iniciales entre inquilino y casero e incentivos fiscales dise帽ados para que los propietarios tengan alicientes para rebajar los precios o la creaci贸n de un sistema potestativo para las entidades locales, a trav茅s del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), para favorecer la movilizaci贸n de las viviendas vac铆as. En paralelo, blinda por primera vez los parques p煤blicos de vivienda, prohibi茅ndose la venta a fondos de inversi贸n, y se ampl铆an las reservas de suelo a vivienda protegida.

L铆mite al precio del alquiler

El tope al alquiler determinar谩 el precio m谩ximo al que los caseros podr谩n actualizar la renta de sus inquilinos y se trata de uno de los puntos m谩s importantes de la ley. Actualmente, el techo est谩 fijado en el 2% para todas las viviendas en alquiler, pero se trata de una medida temporal que estar谩 en vigor hasta finales de este a帽o con el objetivo de mitigar los efectos de la inflaci贸n, que alcanz贸 el 8,4% en 2022. El a帽o que viene se subir谩 al 3% y a partir de 2025 entrar谩 en vigor un nuevo 铆ndice, que solo afectar谩 a las zonas calientes. La normativa afectar谩 a las viviendas que sean propiedad de grandes tenedores y de peque帽os propietarios y regular谩 tanto los contratos de inmuebles que ya est茅n en el mercado como los nuevos, es decir, casas que entren por primera vez al mercado. Estos topes se establecer谩n dependiendo de la modalidad de contrato y propiedad. As铆, los de los peque帽os propietarios se regular谩n 鈥渕ediante la indexaci贸n a la renta anterior en vigor鈥, mientras que en los grandes se har谩 mediante la aplicaci贸n del 铆ndice de contenci贸n de precios. En el caso de una vivienda que entra por primera vez al mercado del alquiler y que pertenece a un peque帽o casero, la referencia ser谩 el 铆ndice de precios.

El fin del IPC

Hasta ahora, las actualizaciones del alquiler sol铆an coincidir con el IPC medio. Sin embargo, a ra铆z de la fluctuaci贸n que ha tenido en los 煤ltimos a帽os se ha decidido modificar el 铆ndice de referencia a fin de evitar aumentos descontrolados. Por ello se dise帽ar谩 un nuevo 铆ndice que sea m谩s estable y que entre en vigor en 2025.

Zona tensionada

Los requisitos para que los gobiernos regionales y locales consideren una zona tensionada se rebajan. En un principio ten铆an que cumplirse dos criterios, siempre de manera simult谩nea. Por un lado, la carga media del coste de la hipoteca o el alquiler m谩s los suministros b谩sicos deb铆a superar el 30% de los ingresos medios de la zona. Por otro, el precio de la vivienda, ya sea de compra o alquiler, en los cinco a帽os previos a la declaraci贸n, deb铆a haber experimentado un porcentaje de crecimiento acumulado al menos cinco puntos porcentuales superior al del IPC auton贸mico. Ahora, con el nuevo texto, la declaraci贸n se podr谩 hacer efectiva cuando se cumpla tan solo una de las dos condiciones que la ley establece: que el esfuerzo financiero supere el 30% de la renta media 鈥攗na condici贸n que se mantiene鈥, o que los precios hayan aumentado al menos tres puntos por encima del IPC. La declaraci贸n de la zona tensionada la debe hacer la comunidad aut贸noma o el municipio y se revisar谩 cada tres a帽os, aunque podr谩 revertirse antes en caso de que el mercado se haya relajado. Adem谩s, se har谩 por zonas equivalentes a los distritos censales.

Desahucios

La ley mejora la regulaci贸n de los desahucios y la protecci贸n de las familias vulnerables. Se aplicar谩 un sistema de arbitraje que 鈥減ropicie el acuerdo entre arrendador y arrendatario鈥. De no haber consenso, se conceder谩 el tiempo necesario para que los servicios sociales puedan ofrecer soluciones habitacionales. En estos casos, las autoridades deber谩n promover su adecuado realojo y acceso a la vivienda digna, 鈥漚tendiendo a sus condiciones de vulnerabilidad social y econ贸mica, as铆 como a sus circunstancias personales y familiares鈥. Para ello, se podr谩n utilizar los fondos de los planes estatales de vivienda o cualquier otra pol铆tica. Adem谩s, se proh铆ben los desahucios sin fecha y hora predeterminada y se incluyen nuevas pr贸rrogas en los procedimientos de lanzamiento, que aplazar谩n los procesos m谩s de dos a帽os. En paralelo, las comunidades aut贸nomas podr谩n dise帽ar mecanismos de mediaci贸n y alternativa habitacional.

Bonificaci贸n en el IRPF

La norma recoge un sistema de bonificaci贸n fiscal en el IRPF para aquellos propietarios que tengan viviendas en alquiler en zonas tensionadas. Se establece que en los nuevos contratos de arrendamiento, la reducci贸n ser谩 del 50% y podr谩 incrementarse hasta el 90% en el caso de que se firmen nuevos contratos de arrendamiento de vivienda en zonas de mercado residencial tensionado que contemplen una bajada de al menos el 5% sobre el contrato anterior.

Esta reducci贸n podr谩 alcanzar el 70% cuando se trate de la incorporaci贸n al mercado de viviendas destinadas al alquiler en zonas de mercado residencial tensionado y se alquilen a j贸venes de entre 18 y 35 a帽os en dichas 谩reas, o bien, se trate de vivienda asequible incentivada o protegida, arrendada a la administraci贸n p煤blica o entidades del tercer sector o de la econom铆a social que tengan la condici贸n de entidades sin fines lucrativos, o acogida a alg煤n programa p煤blico de vivienda que limite la renta del alquiler. Finalmente, podr谩 alcanzar una bonificaci贸n del 60% cuando se hayan efectuado obras de rehabilitaci贸n en los dos a帽os anteriores.

Gran tenedor

Otra novedad es el redise帽o de la figura de gran propietario, que afectar谩 tanto a personas f铆sicas como jur铆dicas. La norma da la opci贸n a las comunidades aut贸nomas de rebajar de 10 a cinco el n煤mero de viviendas que tiene que poseer un casero en una zona tensionada para ser considerado gran tenedor. Cuando alquilen en estas 谩reas se les aplicar谩 un 铆ndice de contenci贸n de precios.

Reparto de gastos y honorarios

Los gastos de gesti贸n inmobiliaria y los de formalizaci贸n del contrato ser谩n a cargo del arrendador, no del inquilino. Las partes podr谩n pactar que los gastos generales del inmueble y sus servicios sean a cargo del arrendatario, pero se proh铆be aumentar las rentas de alquiler por la v铆a de nuevos gastos, que obligar铆an a los inquilinos a abonar cualquier gasto no acordado con antelaci贸n.

Reserva de suelo

Los porcentajes de reserva de suelo para vivienda protegida aumentan del 30% al 40% en el suelo urbanizable (actuaciones de nueva urbanizaci贸n) y del 10% al 20% en suelo urbano no consolidado (actuaciones de reforma o renovaci贸n de la urbanizaci贸n).

Recargos por viviendas vac铆as

Los ayuntamientos podr谩n aplicar un recargo en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) en aquellas viviendas que est茅n vac铆as durante m谩s de dos a帽os. A partir de ese momento, la penalizaci贸n ser铆a de al menos el 50%, llegando a un m谩ximo del 150% en funci贸n de la duraci贸n de la desocupaci贸n y del n煤mero de viviendas desocupadas que sean del mismo titular. El objetivo es que tenga un mayor efecto en la optimizaci贸n del uso del parque edificatorio residencial. Las comunidades aut贸nomas deber谩n informar al Ministerio de Transportes del n煤mero de viviendas vac铆as que hay en su territorio.

Sin topes al alquiler tur铆stico

Pese a la insistencia de Unidas Podemos por imponer topes al alquiler tur铆sticoen las zonas tensionadas, esta norma no aparece en la ley. La propuesta contemplaba un n煤mero de pisos m谩ximo para alquiler vacacional en los barrios donde los precios ya fueran muy altos. Adem谩s, exig铆a m谩s inspecciones a fin de garantizar que todas las viviendas de uso tur铆stico tengan la correspondiente autorizaci贸n previa y respeten las normas de convivencia. La medida no fue incorporada porque se trata de una competencia exclusivamente auton贸mica.

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